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Edilizia e Riqualificazione
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 COS’E’ UNA SANATORIA EDILIZIA E DIFFERENZE CON IL CONDONO

Con la realizzazione di interventi edilizi abusivi vengono adottati i provvedimenti sanzionatori da parte dell’autorità comunale, ai sensi del Capo II, artt. 30-48, del decreto del presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (leggi anche Abusi edilizi sui Beni Culturali, quando si applica la sanzione pecuniaria anziché la sanzione demolitoria?).
 
Nei casi in cui gli interventi edilizi abusivi siano stati realizzati in assenza o in difformità del permesso di costruire, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso di costruire in sanatoria, a condizione che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione del medesimo, sia alla data di presentazione della domanda.

Il permesso di costruire in sanatoria può essere richiesto fino alla scadenza:
  • del termine per il ripristino dello stato dei luoghi di novanta giorni dall’ingiunzione (art. 31, comma 3, del Testo unico dell’edilizia);
  • del termine stabilito dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza (art. 33, comma 1, del Testo unico dell’edilizia);
  • del termine fissato nella relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio (art. 34, comma 1, del Testo unico dell’edilizia);
  • comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative.
 
Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione:
  • in misura doppia a quella prevista dall’articolo 16 del Testo unico dell’edilizia;
  • ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16 del Testo unico dell’edilizia.

Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.
Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.
Non si ha la parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali.
Eseguiti gli accertamenti tecnici delle opere realizzate abusivamente, nonché le procedure previste dalla vigente legislazione in materia di repressione degli abusi edilizi, si procede alla demolizione delle opere medesime, qualora queste non siano sanabili.
In tutti i casi in cui la demolizione deve avvenire a cura del comune, essa è disposta dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale su valutazione tecnico-economica approvata dalla giunta comunale.
I lavori di demolizione delle opere realizzate abusivamente sono affidati, anche a trattativa privata ove ne sussistano i presupposti, ad imprese tecnicamente e finanziariamente idonee.
 
Nel caso di impossibilità di affidamento dei lavori, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale ne dà notizia all’ufficio territoriale del Governo, il quale provvede alla demolizione:
  • con i mezzi a disposizione della pubblica amministrazione;
  • ovvero tramite impresa finanziariamente e tecnicamente idonea se i lavori non siano eseguibili in gestione diretta.
 
Qualora sia necessario procedere alla demolizione di opere abusive è possibile avvalersi, per il tramite dei provveditorati alle opere pubbliche, delle strutture tecnico-operative del Ministero della difesa, sulla base di apposita convenzione stipulata d’intesa fra il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti ed il Ministro della difesa.
È in ogni caso ammesso il ricorso a procedure negoziate aperte, per l’aggiudicazione di contratti d’appalto per demolizioni da eseguirsi all’occorrenza.
 
La legge n. 47 del 1985
Con l'emanazione della legge n. 47/1985, si consentì per la prima volta in forma organica di regolarizzare le posizioni degli abusivi e dei rispettivi fabbricati.
Da un punto di vista tecnico, laddove ciò non fosse escluso dai limiti previsti, l'autodenuncia del compiuto abuso avrebbe potuto, a condizione del versamento di una oblazione e di una coerente relazione tecnica che asseverasse la bontà realizzativa dell'opera, condurre a regolarizzazione amministrativa e penale il fabbricato interessato.
Da un punto di vista politico, la legge prendeva finalmente atto della diffusione del fenomeno e, contemporaneamente alla previsione della sanatoria per alcune fattispecie di abuso, provvedeva a definire una regolamentazione dettagliata e teoricamente incisiva delle attività di fabbrica.
Entrarono con questa legge in piena efficienza concetti giuridici sino ad allora enunciati principalmente in via teorica, come ad esempio il rigoroso rispetto dei vincoli (oltre al riordino degli stessi e alla loro categorizzazione). Le strette limitazioni imposte all'uso effettivo dei beni coinvolti (divieto di forniture di servizi, divieto di recepimento di eventuali atti di disposizione dei beni, divieto di lottizzazione, etc) avrebbero dovuto costituire imponenti deterrenti per il successivo riaffacciarsi del fenomeno.
Il provvedimento, discusso allora come oggi, inaugurò peraltro la serie dei "condoni", con i quali la sottoposizione dei provvedimenti di sanatoria all'esborso di somme di qualche relativa importanza (in proporzione dell'abuso commesso) si ebbe un insperato incremento delle entrate dello stato. Fra le tematiche critiche si annovera infatti principalmente il supposto "mercimonio" del perdono statale (una simonia, fu addirittura definita giornalisticamente ai tempi), che veniva "venduto" senza grande interesse per il danno arrecato al territorio.
Da altri è stata invece considerata una legge che finalmente riordinava il settore e che avrebbe sconfitto questa piaga. Tuttavia, è stato stimato che dopo il condono dell'85 siano state costruite in Italia circa 570.000 nuove abitazioni abusive.



Negli ultimi tempi si sente spesso parlare di abusivismo edilizio e possibilità di ottenere un condono edilizio o una sanatoria edilizia per un edificio abusivo. Ma qual è la differenza fondamentale tra i due.
Per quanto riguarda la sanatoria, è possibile richiederla in qualunque momento, poiché è un provvedimento amministrativo che la normativa urbanistica consente di norma. Al contrario, il condono edilizio è una legge speciale.
 
Negli ultimi trent'anni la normativa del nostro Paese ha creato tre differenti tipologie di condono edilizio per un edificio abusivo:
  • il condono disciplinato dalla legge numero 47 del 1985
  • il condono disciplinato dalla legge numero 724 del 1994
  • il condono disciplinato dal decreto legge numero 269 del 2003, convertito nella legge numero 326 del 2003.

Quest'ultimo condono ha consentito di sanare gli abusi che sono stati compiuti entro il 31 marzo del 2003: il limite ultimo per poter presentare la domanda era il 31 marzo del 2004.
Tenete bene a mente che, ottenere un condono edilizio per un edificio abusivo, oggi, non è più possibile. Attualmente l'unico mezzo a cui potete ricorrere è una sanatoria edilizia.

Che cos'è una sanatoria edilizia?
Fino a quando la legge speciale sul condono edilizio per un edificio abusivo non tornerà in vigore, potete ricorrere, come già detto, ad una sanatoria edilizia.
Per chi di voi si sta chiedendo cos'è una sanatoria edilizia, vi tolgo subito ogni dubbio.
Il nome preciso è in realtà "permesso di costruire in sanatoria", ed in passato si usava anche l'espressione "concessione edilizia in sanatoria".
La sanatoria edilizia è un permesso, disciplinato dall'accertamento di conformità del Testo Unico dell'Edilizia, che potete richiedere per tutti gli interventi effettuati in maniera difforme dal permesso che vi è stato concesso.
Tale norma, comprende anche quegli interventi effettuati in mancanza di questo permesso, ma che rispettano la normativa.
Prerequisito necessario è la conformità, sia in materia edilizia che urbanistica, del permesso, sia al momento dell'abuso edilizio che al momento della richiesta di una sanatoria edilizia.

Come funziona una sanatoria edilizia?
Sapere come funziona una sanatoria edilizia è importantissimo se state pensando di richiederla.
Ipotizziamo, ad esempio, che abbiate ottenuto un permesso per una nuova costruzione ma che, al momento della costruzione, abbiate applicato dei cambiamenti; ad esempio avete ampliato il volume a disposizione di alcuni metri cubi.
Se tra qualche anno deciderete di vendere tale edificio, sarete obbligati a garantirne la conformità sul piano urbanistico e, quindi, a richiedere una sanatoria.
E' opportuno richiedere una sanatoria edilizia per un edificio abusivo soprattutto perché, l'agenzia immobiliare che effettuerà la vendita del vostro immobile, effettuerà una valutazione immobiliare e le dimensioni del vostro edificio non risulterebbero coerenti con il progetto di costruzione.
Inoltre, dovete sapere che potete ottenere una sanatoria edilizia per un edificio abusivo solo se, nel Comune in cui ha sede l'edificio, è stata approvata l'entrata in vigore di un Piano Regolatore che permetta la concessione di sanatorie edilizie per aumenti di volume.

Cos'è il condono edilizio per un edificio abusivo?
Torniamo ora a spiegare cos'è e se si può ottenere un condono edilizio per un edificio abusivo.
Come già detto, il condono edilizio per un edificio abusivo è una legge speciale che vi dava la possibilità di chiedere, e di ottenere, l'annullamento di un reato penale.
Tale annullamento poteva avvenire in modo parziale o totale.
Attraverso un condono, insomma, avevate l'opportunità di sanare molteplici interventi che, solitamente, la normativa in vigore non consente. Tra questi, potevate ritrovare la possibilità di realizzare una casa in una zona adibita ad uso agricolo.
Per ottenere un condono era necessario pagare una determinata somma di denaro, a favore dello Stato, che doveva essere versata presso l'amministrazione comunale del territorio di riferimento.
In passato, lo strumento del condono edilizio per un edificio abustivo, è stato utilizzato in periodi di forte crisi economica per lo Stato: ciò permetteva di aumentare e risollevare le finanze pubbliche.
 
Come funzionava e quanto costava un condono edilizio per un edificio abusivo
Ora capiamo come funzionava richiedere un condono edilizio per un edificio abusivo. Fino al 2004, potevate richiedere un condono edilizio solo dopo aver richiesto, ed ottenuto, una sanatoria edilizia.
Una volta accettata la richiesta di condono edilizio per un edificio abusivo, si doveva corrispondere una determinata somma di denaro, dovuta per aver eseguito degli interventi in assenza di autorizzazione.
La sanzione pecuniaria in oggetto, era stabilita pari al doppio del contributo di costruzione, che si doveva pagare al Comune secondo la norma. Qualora non fosse stato possibile stabilire un importo di pagamento, era prevista una quota minima di 516€.

La legge 724/94 condono edilizio per un edificio abusivo
Può esservi utile conoscere la legge n. 724 del 1994 condono edilizio, che all'articolo 39, individua la "definizione agevolata delle violazioni edilizie".
In questo articolo, si ribadiscono le disposizioni della legge n.47 del 28 febbraio 1985; la legge del condono edilizio precedente.
Qui la legislazione precisava che, tali disposizioni, si applicavano unicamente alle opere abusive concluse entro il 31 dicembre del 1993 e, caratterizzate da un ampliamento inferiore al 30% del volume originario della costruzione; o inferiore a 750 m³ a prescindere dal volume di partenza.
La domanda di autorizzazione in sanatoria, o di concessione, doveva essere presentata, con la prova del pagamento dell'oblazione, al Comune di competenza, entro 60 giorni a partire dalla data di entrata in vigore della legge.


Conformità urbanistica di un immobile per condono edilizio
Infine, per essere ancora più precisi, vi spiego cosa si intende per conformità urbanistica ed edilizia di un immobile per condono edilizio. Tale conformità è necessaria per gli interventi edili e per le compravendite.
Ogni edificio, infatti, deve essere reso conforme alla normativa edilizia e legittimato tramite un progetto depositato al Comune di riferimento.
Conoscere la conformità urbanistica ed edilizia può servirvi in caso di accensione di un mutuo, oppure in caso di trasferimento, tenendo presente che, in questo caso, la responsabilità di conformità urbanistica è in mano al venditore e non al notaio.
Per essere al riparo da qualsiasi imprevisto, e non andare incontro a inconvenienti, vi consiglio di chiedere la redazione di una dichiarazione di conformità ad un tecnico abilitato, un geometra potrebbe esservi di aiuto.
Non sarà possibile concedere la conformità urbanistica di un edificio nel caso in cui, questo, sia stato realizzato in modo differente rispetto al progetto depositato in Comune.

Riapertura dei termini del condono edilizio per un edificio abusivo
Per il momento, non è prevista alcuna riapertura dei termini del condono edilizio per un edificio abusivo; l'unica via a vostra disposizione rimane quella di una sanatoria edilizia.
Inoltre, dovete sapere che, possono essere sanati, anche, quegli interventi per cui ci sarebbe stato bisogno di una segnalazione certificata di inizio attività (la cosiddetta Scia) o una comunicazione di inizio lavori asseverata (la cosiddetta Cila).
Sarà possibile sanare questi interventi, dopo l'inizio dei lavori, nel caso in cui questi siano stati conclusi senza che la comunicazione sia stata presentata o a lavori ancora in corso.
La legge vi permette di presentare una Scia o una Cila in ritardo, a patto che venga pagata una certa somma; vale a dire una sanzione pecuniaria. Dovrete pagare questa sanzione sia se i lavori sono già stati conclusi che, nel caso in cui siano ancora in atto.
 
Con la legge 164/14 sono aumentate, in misura significativa, le sanzioni:
  • per la Cila in sanatoria è richiesto il pagamento di 1000 euro; mentre prima dell'aumento era di 258€;
  • per la Cila in corso d'opera, che è ridotta di un terzo, è richiesto il pagamento di 333.33 euro; mentre prima dell'aumento era di 86€.
  • per la Scia in corso d'opera la multa è di 516€, ma la sanzione può aumentare in base al tipo di intervento nel caso di una Scia in sanatoria.

Differenza tra condono e sanatoria
Esiste una differenza sostanziale tra condono e sanatoria: Il primo è una legge speciale, che permette di eliminare alcuni abusi edilizi, la sanatoria invece è una legge vigente individuata dal Testo Unico dell'Edilizia (art. 36 e 37). In Italia si sono avuti condoni edilizi nel 1985, 1994 e 2003.
Per richiedere una sanatoria è fondamentale che gli interventi realizzati siano conformi alla normativa edilizia (comunale e nazionale). La conformità deve essere "doppia" cioè valida nel momento in cui sono stati realizzati i lavori e nel momento in cui vengono denunciati.
Un condono risolve gli interventi abusivi e non conformi, mentre la sanatoria permette di risolvere interventi conformi che però non sono stati autorizzati.
In molti casi possibile sanare una irregolarità con la sanatoria e non con il condono. La procedura da utilizzare si chiama anche "accertamento di conformità".

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