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Catasto e Conserv. on-line
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Accatastamento immobili: cos’è e come funziona?
Tramite la domanda di accatastamento si comunica all’Agenzia territorialmente competente che è stato ultimato un fabbricato urbano, oppure è stata completata una nuova costruzione, o sono state effettuate delle modifiche di una certa entità all’immobile. In sostanza l’accatastamento non è altro che una dichiarazione in cui, oltre a dare questa comunicazione, si chiede anche che l’immobile venga iscritto nel catasto degli immobili. All’interno della dichiarazione deve essere riportata anche una “proposta” di categoria (a seconda del tipo quindi A/2, C/2, ecc) e quella della rendita catastale. Va da sé che per la presentazione della domanda di accatastamento ci si debba quindi avvalere di tecnici abilitati, quindi anche se il significato e l’iter da seguire per l’accatastamento è univoco in tutta Italia, in realtà i costi da sostenere sono estremamente variabili.
 
L'accatastamento è necessario non solo per denunciare nuove costruzioni, ma anche quando si realizza qualunque intervento sul fabbricato che possa comportare una modifica della rendita catastale attribuita.

Alcune fattispecie in cui si presenta questa evenienza possono essere le seguenti:
  • ampliamento di unità immobiliare: è il caso in cui, ad esempio, l'immobile viene modificato con l'aggiunta di altre stanze, di una veranda, ecc.;
  • cambio di destinazione d'uso: anche quando non si effettuano lavori, ma si cambia l'uso per cui è destinato l'immobile, è necessario effettuare la denuncia;
  • modifica degli spazi interni, anche senza aumento di superficie e volume;
  • frazionamento per trasferimento di diritti: è il caso in cui un immobili viene diviso in due o più unità ma anche il caso in cui, ad esempio, una cantina o un garage, che costituiscono una sola entità catastale con l'appartamento, vengono frazionati per poter essere venduti separatamente;
  • fusione di due o più unità immobiliari;
  • esatta rappresentazione grafica dell'unità immobiliare: si verifica quando la planimetria depositata non è conforme allo stato reale per errori di rappresentazione grafica;
  • variazione dei dati toponomastici: si verifica nel caso in cui cambiano dati come indirizzo, numero civico o piano.

Se le modifiche del fabbricato interessano anche la sua sagoma, è necessario aggiornare anche il Tipo Mappale.



Appare quindi evidente che l'accatastamento, che è un documento obbligatorio, deve essere presentato ogni volta che si effettua un intervento edilizio, non solo di nuova costruzione, ma anche di ristrutturazione, frazionamento, fusione o cambio di destinazione d'uso.
La denuncia deve essere presentata prima della conclusione dei lavori, poiché è uno dei documenti da allegare alla Comunicazione di Fine Lavori.
 
La procedura DOCFA è una modalità informatica attraverso la quale un tecnico, sia esso ingegnere, architetto, geometra o perito, dichiara al catasto che l'immobile oggetto della dichiarazione ha subito delle variazioni rilevanti oppure è di nuova costruzione e quindi va accatastato.

Oltre a questi due casi esiste una ulteriore tipologia di costruzioni, catastalmente definita unità afferenti, costituita dalle costruzioni comprese in un immobile, sfuggite all'accatastamento originario ovvero realizzate in epoca successiva per le quali è necessario provvedere alla dichiarazione in catasto.
Tale tipologia di costruzioni ai fini dell'accatastamento è assimilabile a una nuova costruzione.

L'elaborato DOCFA può essere redatto esclusivamente da un tecnico e si compone di varie parti, mod. D1, mod. 1NB o 2Nb parte prima, mod. 1NB o 2NB parte seconda, elenco dei subalterni assegnati, elaborato planimetrico e infine planimetrie delle u.i. dichiarate.

La procedura è del tutto informatizzata, elabora le indicazioni fornite dal tecnico e attribuisce a ciascuna unità dichiarata la categoria catastale, la classe, la consistenza e la rendita catastale.



I motivi per cui è necessario redigere una variazione catastale sono molteplici; le cause più comuni sono le seguenti:
  • divisione, da eseguirsi quando l'unità immobiliare è oggetto di frazionamento e genera due o più porzioni, ciascuna delle quali presenta le caratteristiche proprie delle classiche unità immobiliari;
  • fusione, da utilizzare esclusivamente quando due o più unità di qualsiasi categoria e partita speciale vengono fuse in una sola unità;
  • ampliamento, da utilizzare nei casi in cui vi è un aumento di superficie e/o volumetria dell'unità. Si possono avere due casistiche: l'ampliamento che modifica la sagoma in pianta dell'unità immobiliare originaria quindi comporta un aggiornamento della cartografia che rende necessario quindi presentare il Tipo Mappale per la modifica della mappa del Catasto Terreni poichè si va a eseguire una modifica al piano di campagna dell'edificio; l'ampliamento all'interno della sagoma del fabbricato che non necessita della presentazione del Tipo Mappale, come avviene per la realizzazione di locali in sopraelevazione e/o di cantine nel piano sottostrada e ancora per la chiusura di poggioli con verande;
  • demolizione totale, nei casi in cui si interviene per demolire totalmente la consistenza del fabbricato e farne derivare un'area urbana;
  • demolizione parziale, da utilizzare quando viene demolita parte della consistenza dell'unità originaria;
  • diversa distribuzione spazi interni, viene utilizzata in caso di spostamenti di tramezzi divisori, porte di collegamento e comunque per quelle variazioni che non comportano cambiamenti della muratura perimetrale dell'unità immobiliare. Rientrano in questa causale anche la creazione di soppalchi o balconi a sbalzo. La chiusura di una terrazza a veranda costituisce invece un ampliamento a tutti gli effetti. Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o congiuntamente ad altre causali;
  • ristrutturazione, in caso di miglioramento qualitativo apportato all'unità immobiliare. Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o contemporaneamente ad altre causali;
  • frazionamento e fusione, nei casi in cui vengano soppresse minimo 2 unità e costituite almeno altre 2, indipendentemente da categorie e partite speciali di appartenenza;
  • variazione della destinazione, le variazioni della destinazione sono tali se nel suo insieme l'unità immobiliare urbana muta la sua destinazione d'uso, per esempio, da abitazione a ufficio o da autorimessa a negozio. La variazione della destinazione del singolo vano, senza opere da camera a soggiorno, da ufficio ad archivio, non comporta di norma l'aggiornamento della planimetria; ad ogni buon conto, ove se ne rendesse necessaria la presentazione della denuncia di variazione, questa rientrerebbe nell'alveo delle diverse distribuzioni degli spazi interni.
 
Stretta sui fabbricati rurali: in arrivo un milione di avvisi, sconto dell’83% sulla sanzione  FONTE: Il Sole 24 Ore
Al via gli avvisi del Fisco per i proprietari dei fabbricati rurali non ancora dichiarati al Catasto edilizio urbano. L'agenzia delle Entrate prosegue l'attività di accertamento dei fabbricati rurali che risultano censiti ancora al catasto Terreni, avviando una campagna di sensibilizzazione per permettere agli intestatari catastali di questi immobili di regolarizzare la propria posizione.

Ai nastri di partenza oltre un milione di avvisi bonari
I titolari di diritti reali sui fabbricati che possiedono i requisiti di ruralità avevano l'obbligo di dichiararli al Catasto edilizio urbano entro il 30 novembre 2012, mentre per i fabbricati che possedevano in passato i requisiti di ruralità, successivamente persi, la dichiarazione in catasto andava presentata entro 30 giorni dalla data di perdita dei requisiti.
Per promuovere la regolarizzazione spontanea delle singole posizioni, nelle prossime settimane l'agenzia delle Entrate invierà, tramite il servizio postale, avvisi bonari ai proprietari dei circa 800mila fabbricati rurali, o loro porzioni, censiti al catasto Terreni e da dichiarare al Catasto edilizio urbano.
L'avviso bonario consentirà a ciascun soggetto di conoscere la propria posizione e verificare quali immobili sono soggetti all'obbligo di dichiarazione.

Come regolarizzare la propria posizione
I proprietari che aderiscono agli avvisi dell'Agenzia, presentando una dichiarazione di aggiornamento catastale, potranno beneficiare dell'istituto del ravvedimento operoso, con un notevole risparmio sulle sanzioni che, ad esempio, si riducono da un importo compreso tra € 1.032 e € 8.264 ad un importo di € 172 (pari ad 1/6 del minimo).
In assenza della dichiarazione, le direzioni provinciali/uffici provinciali - Territorio dell’agenzia delle Entrate procederanno all'irrogazione delle sanzioni previste dalla legge e all'accertamento in sostituzione del soggetto inadempiente, con oneri a carico dello stesso.

Come segnalare all'Agenzia eventuali inesattezze
Nel caso in cui l'avviso bonario dovesse presentare delle inesattezze, il proprietario potrà comunicarle all'Agenzia:
  • compilando l'apposito “modello di segnalazione” allegato all'avviso;
  • utilizzando il servizio online disponibile sul sito www.agenziaentrate.gov.it.
Ulteriori informazioni sui fabbricati rurali sono disponibili sul sito dell'agenzia delle Entrate nella sezione Cosa devi fare > Aggiornare dati catastali e ipotecari > Fabbricati rurali.

Le tipologie di fabbricati intercettati nel corso degli anni dall'Agenzia del Territorio sono diverse. Abbiamo i fabbricati ex rurali, ossia quei fabbricati che risultano censiti ancora come tali e quindi al catasto terreni, che però nel tempo hanno subìto variazioni tali da non poter essere più considerati fabbricati rurali. Ci sono tante abitazioni la cui categoria catastale potrebbe essere l' A/2 (civile abitazione) o A/3 (casa economica) e che invece in catasto risultano ancora censiti come fabbricati rurali senza rendita catastale.

Poi abbiamo i fabbricati di tipo rurale che a differenza dei fabbricati rurali, risultano già censiti al catasto urbano ma con rendite catastali molto basse generalmente. I fabbricati di tipo rurale vengono distinti in catasto con la categoria A/6. Anche i fabbricati di tipo rurale non hanno più senso di esistere all'interno del tessuto urbano di un comune. Anche in questo caso capita spessissimo di vedere una casa di civile abitazione classificata in catasto ancora come fabbricato rurale.

Per ultimo abbiamo i fabbricati mai dichiarati che a differenza dei precedenti sono completamente invisibili al fisco. Ecco perchè li chiamiamo fabbricati fantasma. Sono stati gli ultimi fabbricati in ordine di tempo a destare l'attenzione dell'amministrazione finanziaria. Infatti i fabbricati mai dichiarati sono stati fotoidentificati in questi ultimi anni, pubblicati nei vari elenchi ed attualmente sono i più ricercati dall'Agenzia del Territorio.

Cosa sono i "fabbricati fantasma"?
Sono quei fabbricati costruiti senza alcuna autorizzazione per evitare che venissero accatastati e di conseguenza per evadere il fisco, o per realizzare volumetrie là dove non fosse possibile farlo. Una sorta di ecomostri per intenderci. I “fabbricati fantasma” sono interventi edilizi fuorilegge, dal momento che i loro proprietari non avrebbero mai adempiuto ad alcun onere fiscale. Infatti formalmente l’immobile non poteva essere tassato in quanto inesistente.

E’ grazie alle foto–aeree che i tecnici dell’Agenzia del Territorio hanno analizzato palmo a palmo il territorio italiano, scoprendo abusi e chiarendo alcuni risvolti poco chiari: ad esempio riguardo a condoni edilizi non del tutto combacianti con lo stato di fatto. La foto aerea viene di volta in volta confrontata con le planimetrie catastali in cui compaiono e non compaiono gli immobili che dovrebbero essere accatastati, poi ci sono i controlli sul campo e altri controlli incrociati. In altre parole, si tratta di un lavoro molto lungo e complesso che però cerca di far luce su un problema che attanaglia il nostro paese da sempre: l’abusivismo e l’evasione fiscale.

I fabbricati non costruiti con le regolari licenze e che abbiano anche evaso i trascorsi condoni edilizi, pagheranno quindi i giusti arretrati allo Stato per gli abusi edilizi protrattisi per anni.

L'accatastamento di ville come fabbricati rurali
Come mai ci sono case a tutti gli effetti e addirittura ville signorili che in Catasto risultano dichiarate come fabbricati rurali? In genere questi fabbricati – anch’essi “fantasma” poiché per anni avrebbero evitato di pagare le tasse dovute alla loro effettiva natura – sono costruzioni realizzate circa 50 anni fa, quando la loro tipologia originaria poteva essere assimilata a quella di “fabbricati rurali” o “di tipo rurale”. Il problema è che gli originari immobili rurali sono state col tempo ristrutturate, e il più delle volte ampliate fino realizzare dei fabbricati di notevole valore (rendita catastale presunta). Non denunciando mai in catasto tutti questi cambiamenti sui fabbricati di proprietà, molti soggetti possessori di case continuano ad essere proprietari di immobili a bassa rendita o addirittura vengono esentati totalmente dal pagamento delle imposte. A scapito anche di coloro che le tasse le pagano regolarmente.

Cosa viene chiesto per l'istruttoria della pratica?
Coloro che sono titolare di “diritti reali” sulle particelle iscritte al Catasto terreni presenti nelle liste pubblicate negli albi dei Comuni sottoposti a controllo dall’Agenzia del Territorio, dovranno, entro sette mesi dalla data di pubblicazione dell’avviso sulla Gazzetta Ufficiale, notificare i fabbricati che gli sono stati attribuiti sulle particelle catastali di loro interesse.

Cosa succede se non ci si mette in regola?
Nel momenti il cui i soggetti a cui è notificato un fabbricato “fantasma” non si mettano in regola con il Catasto, omettendo la documentazione che attesti la presenza di un abuso edilizio l’Agenzia del Territorio stessa subentra al soggetto inadempiente e anticipa tutti gli oneri a suo carico: oneri che però saranno poi tassati ulteriormente e riattribuiti al soggetto. In poche parole più si aspetta a regolare la propria posizione più si pagherà.

Quali sono le sanzioni per gli edifici fantasma?
Ancora non è definito a quanto ammontino gli oneri a carico dei soggetti per l’attribuzione della cosiddetta ”rendita presunta”. Da premettere che gli oneri per l’attribuzione della “rendita presunta” non vanno confusi con i costi per l’attribuzione della “rendita catastale”: infatti le sanzioni per l’accatastamento in sanatoria sono un altro tipo di onere.

Comma 12, art 2 del D.Lgs. 23/2011.
A decorrere dal 1° luglio 2011, gli importi minimo e massimo della sanzione amministrativa prevista per l’inadempimento degli obblighi di dichiarazione agli uffici dell’Agenzia del territorio degli immobili e delle variazioni di consistenza o di destinazione dei medesimi previsti, rispettivamente, dagli articoli 28 e 20 del regio decreto–legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, sono quadruplicati; il 75 per cento dell’importo delle sanzioni irrogate a decorrere dalla predetta data e’ devoluto al comune ove e’ ubicato l’immobile interessato.

Per i soggetti che ancora non abbiano accatastato il proprio fabbricato sono previste sanzioni e oneri di diversa natura. Le sanzioni di tipo pecuniario dovranno essere pagate attraverso il modello F24 (scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate) ed codici previsti sono: T001, T002 e T004. In particolare il T004 si riferisce agli oneri per la determinazione della rendita presunta: spese di istruttoria della pratica, spese per i sopralluoghi, oneri per le attività di estimo dei fabbricati e spese per notifiche ed accertamenti.
 
Poi c’è da aggiungere la spesa calcolata con i cosiddetti “tributi speciali”, ed infine le “sanzioni per il mancato accatastamento”, cifra quest’ultima che lieviterà nel caso si adempia subito a regolarizzare la propria situazione o dopo la scadenza dei termini di legge previsti. L’ordine di costo per questa sorta di multa può andare dalle centinaia alle migliaia di euro a seconda dell’entità dell’abuso.

Che vantaggio ha dichiararsi proprietari di un fabbricato fantasma?
A primo impatto verrebbe da rispondere nessun vantaggio ma solo grattacapi. Ma vediamo cosa significa poter regolarizzare la propria situazione anche in seguito ai 7 mesi concessi dalla normativa vigente affinché l’adempimento risulti volontario. E’ possibile provvedere all’iscrizione in catasto dei fabbricati che risultino non dichiarati anche una volta scaduti i 7 mesi (a decorrere dalla data di pubblicazione in G.U. del comunicato con l’elenco nel quale è indicata la particella di terreno in cui ricade il proprio fabbricato) concessi dalla normativa per provvedere all’adempimento spontaneo. I soggetti (liberi cittadini o altri tipi di soggetti) che debbano regolare la propria situazione provvederanno a comunicare formalmente all’Agenzia territoriale della zona di propria competenza che si sono attivati per la procedura di regolarizzazione dando l’incarico ad un tecnico abilitato per l’iscrizione dell’immobile in catasto.
 
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